こんにちは、西島です。
5月に始めた物販事業が
月商1000万ぐらい行きそうです…
続きは編集後記にて…
※編集後記はメルマガのみ
新築の戸建て不動産の契約をして来ました
1ヶ月ぐらい前に少し話した
新築戸建て不動産投資ですが、
遂に土地と建物を契約してきました！
Twitterで契約書を公開してます↓
https://twitter.com/NishijimaWeb/status/1419251925501898752
数字の話を先にしておくと
・投資額
土地 390万円
建物 1300万円
諸費用 100万円
・家賃収入
想定家賃収入 年144万円
銀行返済額 年66万円
手残りのキャッシュフロー 78万円
固定資産税がかかるので
年間のキャッシュフローは
約70万円ぐらいですね。
今回は土地と諸費用は現金で支払って
建物は融資を受けます。
不動産事業の融資を受けるのは
今回初めてなんですが、
1300万円、金利1.5%、22年返済
という条件で内諾を頂きました。
住宅ローンを受けた方は
ご存知だと思いますが、
銀行の融資って事前審査と
本審査があるんですよね。
事前審査が通れば
よっぽどのことがない限り
本審査で落ちることはないですが、
建物と土地の契約が終わったので
これから本審査に進みます。
数字の話を先にしましたが、
ざっくり言うと、
自己資金500万円、融資1300万円の投資で
月のキャッシュフローが6.5万円
年間で78万円です。
固定資産税とか賃貸募集の仲介手数料とか
かかるので年間70万円ぐらいの
現金の手残りになります。
今回融資を受けてみて実感したんですが、
自己資金500万円で年間70万円の
現金収入が得られるってやばくないですか？
自己資金に対する投資利回りは
70÷500で14％です。
前に買った中古の区分マンションは
1300万円自己資金で投資して、
年間のキャッシュフローが60万円なので
投資利回りは約4.6％程です。
計算したら今回の新築戸建て投資は
中古の区分マンション投資の
3倍以上の利回りがあるんです＾＾；
中古の区分マンションって
修繕積立金やらマンションの管理費やらで
月に約1.5万円持ってかれます。
家賃が6.5万円なのに
経費で1.5万円って…
って感じです。
といっても
中古の区分マンションは
さいたま市の大宮駅近くで
かなり立地が良い場所で
建物の状態もいいので資産価値は高いですが。
ただ、
今回新築戸建てを購入して思ったのが、
今持ってる区分マンションを売って、
その資金で新築戸建を2件買ったほうが
資産拡大のスピードは早いですね。
仮に1200万円でマンションが売れれば
現金で土地を買って、融資を受ければ
2件は戸建が建てられます。
そうすると、
今の区分マンションは
年間の現金の手残りが60万円なのが
戸建て2戸で70万x2で140万になり、
2倍以上になります。
もちろん、
融資を受けられる前提ですが、
マンションが戸建て2戸に変えられる
という算段です。
あと、
新築戸建ては出口戦略が
面白くて、
今の予想だと2800万円ぐらいで
2~3年後に売却できます。
オーナーチェンジで、
借主が付いた状態で投資家に売却するか、
実際に自宅として住む用に
戸建てを安く買いたい人に売るんですね。
そうすると1800万円で買って
2800万で売れるので
売却の仲介手数料90万円を引いても
900万円ほど利益が出ます。
融資を受けて買っているので、
自己資金は500万円です。
分かりやすく話を要約すると
500万円の投資で900万円の
利益を得られる計算です。
いや、
マジでこんな投資ないですよｗ
しかも土地と建物買って、
転売するだけですからね。
労働時間も20時間もかかってません。
もちろん、
売れたらの話ですが
今の東京都と埼玉県の経済状況を考えると
充分にあり得る話です。
東京都の多くの場所で
転出が転入を上回っていて、
逆に埼玉県は人口が増えてますからね。
戸建ての流通件数がマンションの流通件数より
増えてるデータもあります。
いまは不動投資やってる人は
新築戸建て投資なんてほとんど
目もくれてないですが、
経済データを見ると
戸建てブームが始まってるので
2~3年後には投資もブームになると
予想してます。
僕はその頃は高値で売り抜ける
計画です。
というわけで、
今は新築戸建て投資に
全集中してます。
それで、
これって普通のサラリーマンでは
難しいかと言えば普通に出来ますよ。
今回の僕の例だと、
元での現金500万円貯めれば
融資を受けて物件買えますからね。
500万円なら頑張れば3~5年、
10年もあれば普通に貯められますよね。
500万円貯めて不動産投資して、
売却して900万円の利益出せば
元手の500万と900万を足して
1400万円が自己資金になるので、
次は2つ買えます。
その後2戸を売ったら
1400万が3200万になるので、
次は4戸買えます。
4戸買えれば家賃収入だけでも
年間300万円ぐらいは手残りで
不労所得があるので
売却せずに持ってても良いですよね。
こんな感じで元手500万円を元に、
5年ぐらいあればFIRE出来ます。
僕は3年ぐらいで1億円2千万分まで
不動産を増やす予定で、
3年後にはリタイアします。
これ、
単なる理想とか目標とかではなくて、
割と高い確率で実行できる
「計画」レベルの話です。
そこまで見えてるので、
今は自分の事業にめちゃくちゃ
やる気だしてます。
とはいえ仕事がなくなると
暇になるので、
今の事業のブログとかWebコンサルとか
物販事業は続けますけどねｗ
不動産から年間400万ぐらい
収入が得られるようになったら
コンサルはやらなくなると思いますが。
時間を切り売りするのは止めて
お金でお金を増やすステージに
なりますからね。
不動産の情報発信や
塾みたいなのはやるかもですが。
今は構想段階ですが、
不動産の塾ってめっちゃ儲かりますよね。
基本的に投資をしようとしてる人だけが
集まるので、
知識や経験にお金を払うのは当たり前
という属性の人だけ来ますからね。
なので、
不動産投資のブログやメルマガも
そのうち作ります＾＾
って、
不動産事業が面白すぎて
話が長くなりすぎてしまいました…